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拆迁律师专业解说拆迁安置房能否买卖

添加时间:2019-10-05

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拆迁安置房是指因城规划、土地开发等原因进行拆迁,安置给被拆迁人居住使用的房屋,是对被征收土地房屋的使用权人、所有权人给予的补偿方式之一。安置房指标是获得安置房的资格。该指标是否能够转让,拆迁律师事务律师说所不能一概而论,取决于该安置房的性质和是否附有权利的限制。

***类是是国家征收农村宅基地而补偿的安置房

《土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”宅基地属于农民集体所有,农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配,非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标,是农民因失去宅基地而获得的相应补偿,仍然具有专属性质,即其性质不因“地”换成了“房”而改变,仍应遵照上述法律规定执行。

对国家征收农村宅基地而补偿的安置房,买方要到有关部门查询该安置房地产的性质:土地性质是国有土地还是农村集体土地。如果是国有土地上的安置房,具有商品房的性质,可以买卖;如果是集体土地上的安置房,非本集体经济组织人员不能购买,否则可能面临合同被判无效的法律风险。

第二类是对国有土地上房屋进行拆迁的安置房

原属国有土地上的房屋,原房屋的所有人对原房屋具有处分权。被拆迁人因该房屋被拆迁而获得的安置房及安置房指标均属于一种财产性的权利,可以转让。在双方当事人就安置房或安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下,该转让合同基于当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属于有效合同。即此类安置房及安置房指标可以买卖。

但是,买卖此类安置房及安置房指标仍然存在一定的法律风险:一是,购买此类房屋后是否能够顺利办理过户手续的问题。这一问题取决于当地是否有针对该房屋的某些限制政策,否则买卖合同即使有效,但仍然无法办理房屋产权过户。例如部分安置房属于经济适用房,假如买方自身不满足经济适用房购买条件,或者卖方不满足取得安置房后转让的***年限规定,将无法办理房产过户手续,或者可能需要补交大额费用(如土地出让金)后才可办理;二是,买卖、过户周期较长,存在诸多不确定因素。安置房指标买卖的操作往往是双方在签订该指标买卖合同后,以卖方的名义与拆迁方签署安置补偿协议,再由卖方转让给买方,其中存在较长的时间周期,特别是在房价上涨的情况下,很容易出现卖方反悔的情形。

基于上述风险,买方在购买此类房屋前,***通过征拆、国土房管、规划等有关部门了解该房地产的权属、性质、权利限制等信息;对卖方的身份进行必要的核实,了解清楚卖方是否有权处分,有无其他共有人等;对违约责任进行必要的约定。以避免可能的法律风险,勿因贪图便宜而造成损失和不必要的纠纷。

购买安置房有风险,如需正式的法律行动和意见,可就详细情况咨询拆迁专业律师。


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